Pse rekomandohet ndalimi i shitjes së apartamenteve “në gropë”?

Pas një ngadalësimi 2-vjeçar, tregu i pasurive të paluajtshme ka shënuar rikthim të aktivitetit gjatë vitit 2025. Numri i kontratave të shitblerjes së pronave është rritur, ndërsa Tirana vijon të mbajë peshën kryesore të transaksioneve në rang vendi.

Në total, për vitin 2025, sipas të dhënave të NAREA për “Monitor”, numri i kontratave të shitblerjes së pasurive të paluajtshme të regjistruara në Agjencinë Shtetërore të Kadastrës (ASHK) arriti në 36,027.

Krahasuar me vitin 2024, numri i tyre u rrit me 15%. Rritje është shënuar edhe për tregun e Tiranës. Për vitin 2025, numri i transaksioneve të shitblerjes së pronave u rrit me 9% në raport me 2024. Në vitin 2025, shitjet e pronave në Tiranë përbënë rreth 37% të kontratave të shitblerjes në të gjithë vendin.

Të dhënat për 6 vitet e fundit tregojnë se tregu i shitblerjes së pasurive të paluajtshme ka hyrë në disa faza. Në vitin 2020, në total në të gjithë vendin u regjistruan 22,986 transaksione, ndërsa në vitin 2021, numri u rrit në 33,156. Në vitin 2021, krahasuar me vitin paraardhës, numri i transaksioneve u rrit me 44%. Rritja vijoi edhe në vitin 2022, kur tregu arriti nivelin më të lartë me 37,900 transaksione.

Pas këtij niveli, aktiviteti i shitblerjes për pasuritë e paluajtshme shënoi rënie. Në vitin 2023, numri i kontratave të regjistruara në ASHK ra me 6% krahasuar me vitin e mëparshëm. Ngadalësimi vijoi edhe gjatë vitit 2024 me rënie të totalit të kontratave me 13% krahasuar me vitin 2023.

Situata paraqitet e ngjashme edhe për tregun e Tiranës. Në vitin 2023, kur nisi rënia e totalit të numrit të transaksioneve të shitblerjes së pronave, në kryeqytet, numri i tyre ra me 12% krahasuar me 2022.

Rënia vijoi edhe në vitin 2024 në Tiranë, ku numri i kontratave të regjistruara në ASHK ra me 20% krahasuar me 2023.

Por për ekspertët, tregu i shitjes së pasurive të paluajtshme është më i lartë sesa numri i kontratave të shitblerjes së pronave të ASHK, pasi pjesa dërrmuese e pronave në Tiranë shiten me kontrata porosie në fazat e fillimit të ndërtimit.

Pavarësisht detyrimit ligjor, jo të gjithë porositësit i regjistrojnë kontratat e porosisë në Kadastër.

Arbër Brahaj, anëtar i bordit të Shoqatës Kombëtare të Ndërmjetësve të Pasurive të Paluajtshme të Shqipërisë (NAREA) shpjegon se kontratat e porosisë kanë krijuar në vazhdimësi një vakum ligjor shumë të madh në sektorin e pasurive të paluajtshme.

Sipas z. Brahaj ky fenomen, i kombinuar me sistemin e clearing-ut në ndërtim, sjell pasiguri juridike dhe komplikon të drejtat mbi pronat në ndërtim.

“Kontratat e porosisë duhen ndarë në:

1.Kontratat për pagesën e punimeve (clearing)

2.Kontratat me pronarët e truallit

3.Kontratat e shitjes së pronës së ardhshme.

Fakti që regjistrimi i këtyre kontratave pranë ASHK-së lihet në vullnetin e palëve krijon një vakum ligjor, rrit mundësinë për evazion fiskal apo vepra të tjera penale dhe ul ndjeshëm sigurinë juridike të transaksioneve në tregun e pasurive të paluajtshme.

Kjo problematikë bëhet edhe më e dukshme kur krahasohet me kërkesat e ligjit “Për Parandalimin e Pastrimit të Parave”, sipas të cilit edhe një kontratë qiraje me vlerë 500.000 lekë duhet të deklarohet nga palët. Ndërkohë, mosdetyrimi për regjistrimin e veprimeve juridike mbi prona me vlera shumë më të larta krijon një disbalancë të qartë në sistemin ligjor.

Kontratat e porosisë mund të anulohen, shiten  apo tjetërsohen disa herë para se ASHK të marrë dijeni.

Për këtë arsye vlerësoj se çdo veprim juridik mbi pronat duhet regjistruar pranë hipotekës dhe të marrë regjistrimin provizor. Sidomos për projektet që hasim shpesh së fundmi me afate ndërtimi për lejen e ndërtimit 60 deri në 84 muaj”.

Juristët rekomandojnë ndalimin e shitjeve të apartamenteve në gropë, pasi kjo mënyrë financimi shton rastet e mashtrimit dhe riskut ndaj blerësve.

“Për mbrojtjen e konsumatorit në tërësi, do të rekomandoja një ndryshim të rëndësishëm: të mos lejohet shitja apo blerja e një apartamenti pa u pajisur më parë me certifikatën e pronësisë, e cila lëshohet vetëm pasi të ketë përfunduar akti i kolaudimit të ndërtesës.

Në këtë mënyrë nuk do të kishte nevojë për garanci shtesë, rastet e mashtrimit do të reduktoheshin ndjeshëm dhe shumë problematika do të eliminoheshin.

Sigurisht, edhe sektori i ndërtimit do të detyrohej të ndryshonte strategjinë e financimit. Ndërtuesit do të duhej të dispononin kapital të mjaftueshëm për të realizuar projektet dhe jo t’i financonin ato përmes kontratave të porosisë, duke mbledhur fondet nga shitjet paraprake”, pohon juristi Jordan Daci.

Shqetësimin për kontratat e porosisë e ngre dhe juristi Aigest Milo, të cilat, sipas tij, transferojnë pothuajse të gjithë riskun financiar te qytetari. Për këtë arsye, edhe zoti Milo rekomandon dhënien fund të pagesave për prona në ajër, si dhe vendosjen e disa garancive detyruese mbi sipërmarrësit për mbrojtjen e investimeve të qytetarëve.

“Nga pikëpamja procedurale, ligji i njeh të drejtën blerësit për t’u paraqitur si palë e interesuar në procesin penal dhe për të kërkuar përjashtimin e pronës nga sekuestrimi nëse vërteton mirëbesimin dhe pagesën e rregullt. Në praktikë, kjo garanci varet tërësisht nga shpejtësia e drejtësisë.

Këtu vlen të ndalemi një moment te një çështje strukturore: praktikës së pagesës së plotë ose të pjesshme përpara se ndërtimi të ketë filluar, vetëm mbi bazën e një kontrate porosie, ku blerësi paguan për diçka që ende nuk ekziston fizikisht, pa asnjë garanci, dhe merr përsipër tërësisht riskun, duhet t’i jepet fund.

Sa më herët në kohë të bëhet pagesa në raport me ndërtimin, aq më i madh është rreziku që bart blerësi dhe aq më i dobët pozicioni i tij ligjor nëse gjërat shkojnë keq.

Në këtë kuadër është e nevojshme parashikimi nga ligjvënësi i disa garancive detyruese mbi sipërmarrësit gjatë kësaj faze delikate të marrëdhënies kontraktore”./ Monitoe