Bankat shqiptare do të mund të sigurojnë financim afatgjatë duke përdorur si garanci portofolet e kredive hipotekore. Mekanizmi parashikohet në projektligjin e ri “Për emetimin e obligacioneve të mbuluara dhe mbikëqyrjen e tyre”, i cili krijon për herë të parë në Shqipëri një treg të posaçëm për këto instrumente financiare.
Obligacioni i mbuluar është një titull borxhi i emetuar nga banka dhe i garantuar me një grup të identifikueshëm aktivesh. Në këtë grup mund të përfshihen kreditë e dhëna për blerjen e banesave dhe pronat e vendosura si kolateral për to.
Mekanizmi funksionon në këtë mënyrë: banka grupon një pjesë të kredive hipotekore që plotësojnë kriteret ligjore dhe i përdor si garanci për të emetuar obligacione. Investitorët blejnë obligacionet, ndërsa banka siguron para të reja që mund t’i përdorë për financimin e aktivitetit dhe për dhënien e kredive të tjera.
Kjo nuk do të thotë se kreditë apo banesat e qytetarëve u shiten investitorëve. Kreditë mbeten në bilancin e bankës dhe vazhdojnë të administrohen prej saj. Huamarrësit vijojnë të paguajnë këstet sipas kontratës së lidhur me bankën.
Ndryshimi qëndron te fakti se portofoli i përzgjedhur i kredive veçohet juridikisht nga pjesa tjetër e pasurisë së bankës dhe shërben si garanci për investitorët që kanë blerë obligacionet.
Investitorët përfitojnë atë që projektligji e quan “mbrojtje të dyfishtë”. Ata kanë të drejtë të kërkojnë pagesën nga banka, por njëkohësisht kanë përparësi mbi portofolin e kredive të vendosur si mbulim. Nëse banka falimenton, ky portofol nuk futet menjëherë në masën e zakonshme të likuidimit dhe pagesat e obligacioneve vazhdojnë sipas afateve të përcaktuara.
Për të kufizuar rrezikun, projektligji parashikon që nga një kredi e garantuar me pasuri të paluajtshme të llogaritet si mbulim jo më shumë se 60% e vlerës së pronës. Banka duhet të mbajë gjithashtu aktive me vlerë të paktën 5% më të lartë se obligacionet e emetuara dhe një rezervë likuiditeti të mjaftueshme për pagesat e 180 ditëve të ardhshme.
Blerës të këtyre obligacioneve mund të jenë fondet e pensioneve private, fondet e investimit, shoqëritë e sigurimit dhe investitorë të tjerë. Në këtë mënyrë, kursimet institucionale mund të kanalizohen drejt financimit të kredive hipotekore dhe ekonomisë.
Për bankat, përfitimi kryesor është sigurimi i një burimi më të qëndrueshëm financimi afatgjatë dhe ulja e varësisë nga depozitat ose financimet afatshkurtra. Për shkak të garancive të forta që u ofrohen investitorëve, bankat mund t’i sigurojnë këto para me një kosto më të favorshme.
Megjithatë, financimi më i lirë për bankat nuk garanton automatikisht kredi më të lira për qytetarët.
Vlerësimi i ndikimit që shoqëron projektligjin e pranon shprehimisht se bankat nuk do të kenë detyrimin t’ua kalojnë huamarrësve kursimet e krijuara nga ulja e kostos së financimit. Interesat e kredive do të vazhdojnë të varen nga konkurrenca ndërmjet bankave, rreziku i klientit, politikat e secilës bankë dhe kushtet ekonomike e monetare.
Reforma mund të rrisë kapacitetin e bankave për të dhënë kredi afatgjata dhe mund të krijojë kushte për maturitete më të gjata ose oferta më konkurruese. Por ulja e interesave për kreditë e banesave mbetet vetëm një mundësi dhe jo një përfitim i garantuar nga ligji.
Projektligji parashikon që sistemi i ri të nisë zbatimin më 1 janar 2029, pas miratimit të rregullave dhe ngritjes së mekanizmave të mbikëqyrjes nga Banka e Shqipërisë dhe Autoriteti i Mbikëqyrjes Financiare. /skyweb.al