Qeveria ka miratuar një rregullore të re për administrimin e banesave dhe ndërtesave në bashkëpronësi, duke përcaktuar detyrimet financiare të pronarëve, mënyrën e administrimit të pallateve, mirëmbajtjen e hapësirave të përbashkëta dhe masat që mund të merren ndaj atyre që nuk paguajnë tarifat.
Vendimi nr. 687, datë 11 shtator 2026, i botuar sot në Fletoren Zyrtare, parashikon një sistem më të strukturuar administrimi, ku pronarët e apartamenteve dhe njësive tregtare duhet të kontribuojnë financiarisht për mirëmbajtjen e ndërtesës, pavarësisht nëse e përdorin ose jo pronën e tyre.
Një ndër ndryshimet më të rëndësishme lidhet me forcimin e mekanizmave për mbledhjen e detyrimeve financiare. Rregullorja përcakton kamatëvonesa prej 30% të tarifës mujore për çdo muaj vonesë, ndërsa në raste të caktuara mospagimi mund të çojë deri në regjistrimin e një kufizimi mbi pasurinë e paluajtshme në Kadastër.
Tarifa e administrimit, më e lartë për njësitë tregtare
Sipas rregullores, tarifa e administrimit përbën një detyrim mujor për çdo bashkëpronar dhe shërben për përballimin e shpenzimeve të mirëmbajtjes, pastrimit, funksionimit të ashensorëve dhe shërbimeve të tjera të përbashkëta.
Masa e tarifës miratohet nga asambleja e bashkëpronarëve, duke marrë parasysh shpenzimet e administrimit dhe kuotën e pjesëmarrjes në bashkëpronësi.
Për njësitë që përdoren për veprimtari tregtare, tarifa duhet të jetë më e lartë se ajo që zbatohet për apartamentet e banimit. Në përcaktimin e saj merren parasysh frekuentimi i ambienteve, përdorimi i ashensorëve, amortizimi i hapësirave të përbashkëta dhe shpenzimet e pastrimit.
Në rast se bashkëpronarët nuk arrijnë marrëveshje për tarifën, do të zbatohet tarifa e referencës e miratuar nga këshilli bashkiak, e diferencuar sipas zonës dhe tipologjisë së ndërtesës.
Nuk paguan për tre muaj? Detyrimi mund të ndiqet me përmbarim
Rregullorja përcakton se pronarët janë të detyruar të paguajnë tarifën edhe kur apartamenti apo njësia e tyre qëndron bosh, me përjashtim të rasteve kur asambleja miraton individualisht një reduktim.
Nëse tarifa nuk paguhet brenda afatit të përcaktuar, për çdo muaj vonesë aplikohet një kamatë e barabartë me 30% të tarifës. Nga kjo masë përjashtohen pronarët që gëzojnë status dhe mbrojtje të veçantë ligjore.
Kur pagesat nuk shlyhen për tre muaj radhazi, administratori duhet të informojë me shkrim kryesinë dhe asamblenë, si dhe të afishojë në ambientet e ndërtesës listën e debitorëve dhe vlerat e papaguara.
Kryesia verifikon detyrimet dhe kamatëvonesat përkatëse. Vendimi i saj për detyrimet monetare përbën titull ekzekutiv, duke mundësuar ndjekjen e procedurave të ekzekutimit të detyrueshëm.
Kufizim në Kadastër për detyrimet e papaguara
Një tjetër dispozitë e rëndësishme parashikon mundësinë e vendosjes së kufizimeve mbi pronën e bashkëpronarit që nuk përmbush detyrimet financiare.
Administratori ose shoqëria administruese mund t’i kërkojë Agjencisë Shtetërore të Kadastrës regjistrimin e kufizimit kur detyrimet nuk janë shlyer për të paktën 12 muaj, ose kur shuma e papaguar arrin të paktën 0.5% të vlerës së njësisë në pronësi.
Vendimi merret nga kryesia me shumicë të cilësuar, pasi pronari të jetë njoftuar me shkrim të paktën 10 ditë përpara.
Kadastërës i përcaktohet një afat prej 15 ditësh për regjistrimin e vendimit, pas paraqitjes së dokumentacionit dhe pagesës së tarifave përkatëse.
Për sa kohë kufizimi mbetet në fuqi, pasuria nuk mund të shitet, të tjetërsohet, të jepet në përdorim apo të ngarkohet me të drejta të tjera reale, pa u vërtetuar shlyerja e detyrimeve.
Pas shlyerjes së plotë, pronari mund të kërkojë heqjen e kufizimit, ndërsa Kadastër duhet ta realizojë këtë brenda pesë ditëve nga depozitimi i vërtetimit përkatës.
Administrimi nga kompani ose administrator individual
Rregullorja përcakton se administrimi i ndërtesave mund t’i besohet një shoqërie të specializuar ose një administratori individual, i cili mund të jetë bashkëpronar ose person i jashtëm.
Administratori duhet të jetë i regjistruar dhe i pajisur me numër identifikimi tatimor, ndërsa kontrata e administrimit lidhet për një periudhë jo më të shkurtër se tre vjet, me mundësi rinovimi.
Asambleja e bashkëpronarëve mbetet organi kryesor vendimmarrës. Ajo duhet të mblidhet të paktën një herë në vit për miratimin e buxhetit dhe planit të administrimit.
Ndërkohë, kryesia e pallatit duhet të përbëhet nga të paktën tre dhe jo më shumë se 11 anëtarë, me mandat trevjeçar.
Mbledhjet e asamblesë mund të zhvillohen edhe online, ndërsa njoftimi për mbledhjet e zakonshme duhet të bëhet të paktën 10 ditë përpara.
Fond rezervë dhe llogari bankare për çdo bashkëpronësi
Rregullorja parashikon krijimin e një fondi rezervë, i cili do të përdoret për emergjencat, riparimet dhe përmirësimet e ndërtesës.
Ky fond ndahet në kategori të veçanta, sipas qëllimit të përdorimit, ndërsa asambleja miraton kriteret për administrimin e tij.
Për administrimin financiar parashikohet çelja e llogarive bankare të dedikuara, një për tarifat e administrimit dhe një tjetër për fondin rezervë.
Kryesia dhe administratori duhet të dokumentojnë përdorimin e fondeve, ndërsa asambleja ka të drejtë të kërkojë auditim financiar.
Në rastin e shitjes së një apartamenti, pjesa e fondit rezervë që i përket njësisë i kalon pronarit të ri. Shitësi nuk mund të kërkojë kthimin e shumës që ka kontribuar në këtë fond.
Mirëmbajtja e ashensorëve, tarracave dhe hapësirave të përbashkëta
Rregullorja përcakton përgjegjësi të detajuara për mirëmbajtjen e pjesëve të përbashkëta të ndërtesës, përfshirë ashensorët, shkallët, tarracat, depozitat e ujit, sistemet e kanalizimeve, oborret dhe parkimet.
Të gjithë bashkëpronarët duhet të kontribuojnë financiarisht në përpjesëtim me kuotat e pjesëmarrjes në bashkëpronësi.
Për tarracat që përdoren individualisht, përgjegjësia e mirëmbajtjes i takon pronarit ose përdoruesit përkatës. Megjithatë, kur në këto hapësira kalojnë instalime që u shërbejnë edhe pronarëve të tjerë, shpenzimet për mirëmbajtjen e tyre ndahen ndërmjet përfituesve.
Vendosja e depozitave të ujit në tarracat e përbashkëta kërkon miratimin e të paktën 75% të kuotave pjesëmarrëse dhe vlerësimin paraprak të specialistëve të licencuar për qëndrueshmërinë e konstruksionit.
Qetësi nga ora 22:00 deri në 06:00
Rregullorja përfshin edhe dispozita që lidhen me bashkëjetesën në pallate.
Qetësia e natës duhet të respektohet nga ora 22:00 deri në 06:00. Gjatë këtij intervali ndalohen riparimet, punimet e zhurmshme dhe përdorimi i makinerive shtëpiake që shkaktojnë shqetësime.
Gjithashtu, ndalohen aktivitetet që shkaktojnë zhurmë, ndotje ose dëmtim të pronës në hapësirat e përbashkëta.
Detyrimet për respektimin e rregullave të bashkëjetesës shtrihen jo vetëm te pronarët, por edhe te qiramarrësit dhe përdoruesit e tjerë të njësive.
Bashkitë do të mbikëqyrin standardet e administrimit
Një rol të rëndësishëm në zbatimin e rregullores marrin edhe bashkitë, të cilat do të mbikëqyrin respektimin e standardeve minimale të administrimit.
Në rast se konstatohet mosrealizimi i shërbimeve të detyrueshme të mirëmbajtjes, bashkia mund të urdhërojë kryerjen e tyre nga subjekte të tjera të specializuara.
Shpenzimet për këto shërbime do të përllogariten sipas një metodologjie të miratuar nga këshilli bashkiak, me synimin që çmimet të mos tejkalojnë ato të tregut.
Akti i bashkisë për shpenzimet e kryera përbën titull ekzekutiv dhe mund të ekzekutohet përmes përmbarimit ndaj bashkëpronarëve që nuk përmbushin detyrimet. /ekofin.al
