Ndërtesa të larta të ndërtuara në vitet e fundit në një lagje në kryeqytetin e Kosovës, Prishtinë, shtator 2025. Prishtina vazhdon të ketë disa prej çmimeve më të larta të pronave në Kosovë. Por, rritja më e madhe nuk po ndodh më në kryeqytet.
Në tremujorin e dytë të këtij viti, çmimet e pronave të banimit në rajonet e tjera të Kosovës u rritën për 12.8 për qind krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të kaluar. Në Prishtinë, rritja ishte 4.1 për qind. Në nivel vendi, pronat u shtrenjtuan për 7.3 për qind, sipas Indeksit të Çmimeve të Pronave të Banimit të Agjencisë së Statistikave të Kosovës (ASK).
Ekspertë të ekonomisë dhe përfaqësues të tregut thonë se qytetet e tjera po ndjekin trendin e Prishtinës – me më shumë ndërtime dhe çmime më të larta. Por, ajo që shihet në treg, nuk përfundon gjithmonë në kontratën e shitjes. Në Prizren dhe Lipjan, për shembull, përfaqësues të agjencive të patundshmërive thonë se çmimet fillestare negociohen dhe, në disa raste, pronat shiten dukshëm më lirë.
Qytetet e tjera ndjekin trendin e Prishtinës
Në Prishtinë, çmimet e banesave aktualisht variojnë nga rreth 1.100 deri në 3.000 euro për metër katror, varësisht nga lagjja, ndërtuesi, cilësia e ndërtimit dhe infrastruktura.
Nagip Skenderi, profesor i Ekonomisë në Universitetin e Prishtinës, thotë se rajone të caktuara “janë duke e kopjuar Prishtinën, si shembull për ndërtimin dhe çmimin e banesave”.
“Si po bën Prishtina, tash po bëjnë edhe qytetet tjera. Në disa qytete kanë filluar të ndërtohen ndërtesa pranë ndërtesave”, thotë Skenderi për Radion Evropa e Lirë.
Me modelin e ndërtimit, sipas tij, është përhapur edhe një mënyrë financimi: shitja e banesave që në fazat e hershme të projektit. Blerësit që paguajnë paraprakisht dhe me para të gatshme mund ta marrin pronën me çmim më të ulët, ndërsa investitori i përdor ato mjete për vazhdimin e ndërtimit.
“Nëse është çmimi i planifikuar (për metër katror) 1.500 ose 1.300 euro, atij blerësi mund t’ia japë me 900 – 1.000 euro, në rast se ai e paguan me paradhënie. Ato mjete i investon, pastaj, në ndërtim. Ky sistem shpjegon ngritjen artificiale të vlerës në treg”, thotë Skenderi.
Prizreni i afrohet Prishtinës me çmime
Në Prizren, diferenca me kryeqytetin është ngushtuar. Në qendër dhe në zonat pranë saj, çmimet e pronave të banimit variojnë nga 1.200 deri në 1.700 euro për metër katror, sipas Verim Morinës, pronar i agjencisë B-LUX Real Estate. Në periferi, ato lëvizin nga 750 deri në 800 euro.
“Do të thotë, Prizreni, pak a shumë, është i njejtë me Prishtinën për nga çmimet. Por, mund të them se shitjet sivjet janë vetëm sa një e treta e vitit të kaluar”, thotë ai, duke u bazuar në vëzhgimet e tij dhe jo në të dhëna të verifikuara nga ndonjë institucion.
Radio Evropa e Lirë kërkoi nga Agjencia Kadastrale e Kosovës të dhëna për trendin e shitjeve këtë vit dhe vitin e kaluar, por nuk mori përgjigje. Brahim Selimaj nga Shoqata e Ndërtuesve të Kosovës thotë, po ashtu, se shitjet e pronave kanë rënë këtë vit, krahasuar me dy vjetët e kaluar.
Sipas tij, ky trend ka nisur më herët dhe lidhet, mes tjerash, me ndryshimin e mënyrës se si diaspora po i orienton investimet.
“Para dy vjetësh ka nisur rënia e shitjes së banesave, për shkak se diaspora ka nisur të investojë jashtë vendit”, thotë Selimaj për Radion Evropa e Lirë.
“Çmimet e para janë të larta. Por, sivjet janë bërë pazare me shumë zbritje… Sivjet kanë nisur të bien çmimet, për arsye se edhe fuqia blerëse ka rënë”, thotë ai.
Sipas tij, kostoja e ndërtimit të një objekti banesor është e përafërt në gjithë Kosovën.
“Një metër katror i një banese, që ta bësh mirë dhe kualitative, del diku 450 deri 500 euro”, thotë Morina.
Në çmimin përfundimtar ndikojnë edhe lokacioni, ndërtuesi, cilësia e objektit dhe infrastruktura përreth.
Në Lipjan kërkohet një çmim, shitet me një tjetër
Dallimi mes çmimit fillestar dhe atij të shitjes shihet edhe në Lipjan. Pronari i një agjencie të patundshmërive atje, i cili kërkoi nga Radio Evropa e Lirë të mbetet anonim, thotë se investitorët po përpiqen t’i ndjekin çmimet e qyteteve të tjera, por jo gjithmonë arrijnë t’i realizojnë ato në shitje.
“Janë duke u munduar t’i përcjellin trendet në qendrat tjera, por nuk po arrijnë. Po përpiqen të bëjnë ngritje çmimesh, që është artificiale, por nuk po u ‘ndez’”, thotë ai.
Në qendër të Lipjanit, sipas tij, çmimet fillestare mund të arrijnë deri në 1.100 euro për metër katror. Por, në fund, pronat shiten për më pak.
“Çmimet e tregut në Lipjan varen nga zona. Për shembull, në zonën e qendrës, çmimet fillestare shkojnë deri në 1.100 euro (për metër katror), por jo se i shesin aq. Në qendër, maksimumi shiten 850 deri 900 euro. Në periferi, çmimet shkojnë nga 680 deri 700 euro, por nuk shiten më shumë se 650 euro”, thotë ky bashkëbisedues.
Çmimi në shpallje nuk është domosdoshmërisht vlera e pronës
Shembujt nga Prizreni dhe Lipjani nxjerrin në pah një dallim të rëndësishëm në tregun e patundshmërive: atë mes çmimit që kërkon shitësi dhe vlerës që prona arrin në treg.
Valon Januzi, vlerësues i licencuar i pronave të paluajtshme në kompaninë Paralel Consulting & Appraisals, shpjegon se çmimi i shpalljes mund të ndikohet nga pritjet personale të shitësit, hapësira për negocim apo mënyra se si pronari e percepton vlerën e pronës.
“Ky çmim mund të jetë i arsyeshëm, por mund të jetë edhe më i lartë ose më i ulët se niveli që pranohet nga tregu… Prandaj, një shpallje tregon se me sa ofrohet prona, por jo domosdoshmërisht se sa vlen apo me sa mund të shitet”, thotë Januzi për Radion Evropa e Lirë.
SHIKONI EDHE:Bie kostoja e ndërtimit, por jo edhe e banesave
Sipas tij, te disa prona dallimi mes çmimit të shpallur dhe vlerës së tregut është i konsiderueshëm.
“Vërehen gjithashtu prona që ofrohen për periudha të gjata, ndërsa një nga arsyet mund të jetë mospërputhja ndërmjet çmimit të kërkuar dhe nivelit që pranohet nga tregu”, thotë Januzi.
Indeksi i ASK-së, ndërkaq, nuk mat çmimet e shpalljeve, por bazohet në transaksionet e regjistruara nga Agjencia Kadastrale e Kosovës dhe përfshin apartamente dhe shtëpi.
Të dhënat filtrohen për të përjashtuar raste të dyfishta dhe vlera të pazakonta.
Indeksi ka për bazë fillestare vitin 2018, ndërsa metoda e përdorur nga ASK-ja bazohet në praktikat e rekomanduara nga Fondi Monetar Ndërkombëtar.
Kur çmimet përballen me pagat
Nëse për shitësit çështja është se sa mund të marrin për një pronë, për shumë blerës pyetja është shumë më bazike: a mund ta përballojnë atë?
Sipas Skenderit, një pronë mesatare për banim kushton rreth 70.000 deri në 80.000 euro. Paga mesatare në Kosovë është 713 euro bruto, ndërsa paga minimale 500 euro. Skenderi thotë se, me këto nivele pagash, shumë qytetarë nuk mund të blejnë banesë pa financim bankar.
“Nuk mundet ta blejë assesi pa hyrë në borxh ose pa marrë kredi në banka – me kushte aspak të volitshme – në të cilën e ngec vetveten për kthim për 20 deri në 30 vjet. Çmimet janë të larta dhe drastike në krahasim me koston sociale, respektivisht me standardin e jetesës në Kosovë”, thotë Skenderi.
Rritja e çmimeve është shoqëruar ndër vite me shtimin e ndërtimeve dhe me zhvendosjen e popullsisë nga zonat rurale drejt qyteteve, ku është përqendruar një pjesë e kërkesës për banim.
Por, krahas ndërtimeve të reja dhe çmimeve në rritje, ekziston edhe një shifër tjetër: mbi 180 mijë banesa në Kosovë rezultojnë të pabanuara.
Mbi 180 mijë banesa të pabanuara
Sipas të dhënave të ASK-së nga regjistrimi i popullsisë, ekonomive familjare dhe banesave i vitit 2024, në Kosovë janë regjistruar 182.849 banesa të pabanuara. Kjo kategori përfshin banesa në të gjithë Kosovën dhe nuk nënkupton se të gjitha janë prona të reja apo të disponueshme për shitje.
Skenderi thotë se një pjesë e pronave të pashfrytëzuara janë blerë nga mërgimtarë nga Kosova, të cilët kanë investuar në patundshmëri, por nuk jetojnë rregullisht në to.
“Këtë do ta quaja investim gjysëm i vdekur, në kuptimin që e blen një banesë dhe nuk e shfrytëzon në tërësi, sepse nuk jeton në Kosovë. Ndërkaq, përpiqen që investimet t’i kthejnë përmes qiradhënies, e jo gjithmonë arrijnë t’i japin me qira”, thotë Skenderi.
Ai shton se numri i pronave të pashfrytëzuara lidhet edhe me ritmin e ndërtimeve.
“Kjo ndodh për shkak të fluksit të madh të ndërtimit. Blerësit, të cilët i kanë investuar paratë, në njëfarë mënyre po e rrezikojnë investimin e tyre, sepse nuk e shfrytëzojnë banesën, e as nuk mund ta lëshojnë me qira”, thotë ai.
Patundshmëritë, destinacioni kryesor i investimeve të huaja
Megjithatë, patundshmëritë vazhdojnë të tërheqin qindra miliona euro investime. Të dhënat publike të Bankës Qendrore të Kosovës tregojnë se gjatë vitit 2025 investimet e huaja arritën në rreth 1.1 miliard euro, prej të cilave rreth 770 milionë euro shkuan në aktivitete të patundshmërisë. Në periudhën janar-qershor të vitit të kaluar, investimet e huaja në patundshmëri ishin rreth 351 milionë euro.
Në gjashtëmujorin e parë të vitit 2026, investimet e huaja në Kosovë arritën në rreth 467 milionë euro. Rreth 317 milionë euro prej tyre shkuan në aktivitete të patundshmërisë. Kjo shumë ishte rreth 34 milionë euro më e ulët se në të njëjtën periudhë të vitit të kaluar./REL
