Behar Çukaj krijoi kompaninë dhe mori lejen brenda 62 ditësh

Një kompani e themeluar më 10 prill 2025, me kapital vetëm 1 milion lekë, është shfaqur dy muaj më vonë përpara Këshillit Kombëtar të Territorit dhe Ujit si zhvilluese e një kompleksi të madh banimi dhe shërbimesh në hyrje të Tiranës.

Më 11 qershor 2025, vetëm 62 ditë pas themelimit të shoqërisë “Kashari Center”, KKTU miratoi lejen e ndërtimit për projektin me të njëjtin emër. Zhvilluesit e deklaruar janë vetë kompania dhe pronari i saj i vetëm, biznesmeni Behar Çukaj.

Projekti parashikon pesë struktura deri në nëntë kate mbi tokë, dy kate nëntokë dhe zhvillimin e një trualli prej 26.500 metrash katrorë pranë Bulevardit të Kasharit dhe autostradës Tiranë–Durrës.

Dokumentet provojnë lejen, pronësinë e kompanisë, sipërfaqen dhe afërsinë e pazakontë midis krijimit të subjektit dhe miratimit të projektit. Ato nuk provojnë burimin financiar të investimit.

Por emri i Behar Çukajt dhe kalimi i grupit të tij nga industria e hidrokarbureve drejt ndërtimit e bëjnë të domosdoshëm verifikimin e financimit të projektit. Kompanitë e tij kanë pasur marrëdhënie shumëvjeçare me “Bankers Petroleum”, ndërsa mbi disa prej këtyre transaksioneve janë publikuar pretendime për kontrata të dyshimta dhe fryrje shpenzimesh.

Kompania u krijua më 10 prill, leja erdhi më 11 qershor

Të dhënat e regjistrit tregtar tregojnë se “Kashari Center” sh.p.k. është themeluar më 10 prill 2025, me NIPT M51615028G.

Shoqëria ka:

* kapital themeltar 1 milion lekë;
* një ortak të vetëm, Behar Çukajn, me 100% të kuotave;
* administrator Kevi Nuhun;
* adresë në rrugën “29 Nëntori”, Rezidenca “Fole”, godina D, Laprakë;
* objekt veprimtarie në projektim, ndërtim, turizëm, administrim pronash dhe transaksione me pasuri të paluajtshme.

Regjistri nuk pasqyron dokumente financiare të depozituara për shoqërinë, çka lidhet edhe me faktin se ajo është krijuar rishtazi. OpenCorporates Albania⁠

Vetëm 62 ditë pas themelimit, më 11 qershor 2025, KKTU miratoi lejen nr. 14 për objektin “Kashari Center”. Çështja ishte pika e 14-të e mbledhjes dhe si zhvillues figurojnë “Kashari Center” sh.p.k. dhe Behar Çukaj. Regjistri i lejes⁠

Data

Veprimi

10 prill 2025

Themelohet “Kashari Center” sh.p.k.

11 qershor 2025

KKTU miraton lejen e ndërtimit nr. 14

2026

Projekti paraqitet nga grupi si pjesë e portofolit të tij të ndërtimit

Gusht–shtator 2026

Leja dhe dokumentet bëhen objekt raportimesh publike

Shpejtësia nuk përbën automatikisht shkelje. Por kërkon të bëhet publik momenti kur është paraqitur kërkesa, dokumentacioni i pronësisë, projekti teknik, burimi i financimit dhe aktet mbi të cilat KKTU mori vendimin.

Pesë godina, 26.500 metra katrorë truall

Sipas dokumentacionit të projektit, “Kashari Center” do të jetë një kompleks banimi dhe shërbimesh me ndërtesa nga një deri në nëntë kate mbi tokë dhe dy kate nëntokë.

Në projekt paraqiten pesë struktura drejtkëndore, të shpërndara brenda truallit. Sipërfaqja totale e tokës ku parashikohet zhvillimi është 26.500 metra katrorë.

Prona ndodhet përgjatë rrugës “Pavarësia” dhe Bulevardit të Kasharit, pranë autostradës Tiranë–Durrës dhe pas zonës tregtare “Casa Italia”. Hyrjet në kompleks parashikohen nga lindja, jugu dhe perëndimi.

Dokumentet e përshkruajnë truallin si territor të paurbanizuar, me vegjetacion të ulët, brenda një zone që po pëson transformim të shpejtë nga ndërtime të reja banimi dhe shërbimesh.

Leja e publikuar identifikon funksionin dhe zhvilluesit, por nuk jep publikisht disa të dhëna thelbësore:

* sipërfaqen e përgjithshme të ndërtimit;
* koeficientin e shfrytëzimit të tokës;
* intensitetin e ndërtimit;
* numrin e apartamenteve dhe njësive tregtare;
* numrin e vendeve të parkimit;
* vlerën e parashikuar të investimit;
* preventivin e punimeve;
* burimin e financimit;
* subjektin pronar të truallit;
* mënyrën se si është fituar ose bashkuar prona.

Këto të dhëna janë vendimtare për të llogaritur vlerën ekonomike reale të lejes.

Kapitali 1 milion lekë përballë një projekti shumë milionësh

Kapitali themeltar i “Kashari Center” është vetëm 1 milion lekë, rreth 10 mijë euro. Kapitali themeltar nuk është i njëjtë me kapitalin real që një kompani mund të investojë dhe një projekt mund të financohet përmes huave, ortakërive, parapagimeve ose injektimeve të kapitalit.

Megjithatë, në këtë rast lind pyetja se cili subjekt do ta financojë ndërtimin.

Një kompleks me pesë struktura, nëntë kate mbi tokë dhe dy kate nëntokë, mbi një truall prej 26.500 metrash katrorë, kërkon një kapacitet financiar shumë herë më të madh se kapitali i regjistruar i shoqërisë.

Për këtë arsye duhet të identifikohen:

1. Kontrata e financimit të projektit.
2. Banka ose fondi që mbështet investimin.
3. Kreditë e miratuara dhe garancitë e vendosura.
4. Huadhënësit privatë, nëse ka.
5. Kontratat e sipërmarrjes dhe parashitjes.
6. Transfertat midis “BOLV Oil”, “ALB Drilling”, “BOLV Construction”, “Kashari Center” dhe kompanive të tjera të grupit.
7. Pronari juridik dhe historia e plotë e truallit.
8. Vlera me të cilën prona është blerë ose kaluar te zhvilluesi.

Pa këto dokumente nuk mund të përcaktohet nëse “Kashari Center” është një investim i financuar drejtpërdrejt nga kompania e re apo një projekt i mbështetur nga të ardhurat dhe asetet e grupit të hidrokarbureve.

Vetë grupi BOLV e paraqet projektin si të vetin

Lidhja midis “Kashari Center” dhe grupit të Behar Çukajt nuk bazohet vetëm te regjistri tregtar. Vetë faqja zyrtare e “BOLV Group” e paraqet projektin si pjesë të zgjerimit të grupit në ndërtim.

Sipas kompanisë, grupi përfshin ose lidhet me:

* “Olsi” sh.p.k.;
* “BOLV Oil”;
* “Porto Romano”;
* “ALB Drilling”;
* “Autovision”;
* “Fole Residence”;
* “BOLV Construction”;
* “PlastBau Albania”;
* projektin rezidencial “Tulipan”;
* zhvillime në Palasë;
* “Kashari Center”.

Faqja zyrtare e grupit thotë se “Kashari Center” është një kompleks nëntëkatësh me funksione të përziera. Ajo e paraqet kalimin nga hidrokarburet te ndërtimi si pjesë të evolucionit të biznesit të familjes Çukaj. BOLV Group⁠

Kjo është një lidhje e dokumentuar: kompania e projektit është në pronësi të Behar Çukajt dhe grupi i tij e identifikon publikisht projektin si pjesë të portofolit.

Nga shërbimet e naftës te ndërtimi

Bërthama historike e aktivitetit të grupit ka qenë tregtia dhe shërbimet e lidhura me naftën.

“BOLV Oil” ka operuar në tregun e hidrokarbureve, ndërsa “ALB Drilling”, sipas vetë grupit, është krijuar në vitin 2014 për shërbime në vendburime: shpime, remont pusesh dhe transport.

Këto aktivitete e vendosin grupin pranë industrisë së nxjerrjes së naftës dhe veçanërisht zonës së Patos-Marinzës, ku operon “Bankers Petroleum”.

Mediat kanë raportuar se “BOLV Oil” ka pasur kontrata transporti dhe shërbimi me “Bankers Petroleum” që prej vitit 2008 dhe se vetëm në vitin 2011 kompania pretendohet se ka përfituar mbi 10 milionë euro.

Këto shifra dhe cilësimi i disa kontratave si fiktive janë publikuar si të dhëna të lidhura me auditime dhe hetime, por Publik.al nuk disponon kontratat e plota, faturat, mandatet bankare dhe aktet e ekspertimit që do t’i provonin përfundimisht.

Për këtë arsye, ato duhet të trajtohen si pretendime nën verifikim, jo si përfundime gjyqësore.

Çfarë thuhet për dosjen “Bankers”

Raportimet mediatike pretendojnë se auditimi i shpenzimeve të “Bankers Petroleum” për vitin 2011 konstatoi qindra milionë dollarë kosto të kontestuara.

Sipas këtyre raportimeve:

* 247 milionë dollarë shpenzime janë kundërshtuar nga pala shtetërore;
* pretendohej një detyrim prej rreth 60 milionë dollarësh në tatim mbi fitimin;
* nënkontraktorët dyshohej se përdoreshin për fryrjen e kostove;
* përmendeshin kontrata për transport, pajisje dhe shërbime;
* “BOLV Oil” renditej mes kompanive që kishin marrë pagesa nga “Bankers”.

Raportimet pretendojnë gjithashtu se dosja është trajtuar fillimisht nga Prokuroria e Fierit dhe më pas nga SPAK-u. Deri në mungesë të një njoftimi zyrtar, aktakuze ose vendimi gjyqësor që identifikon përgjegjësi konkrete, nuk mund të thuhet se Behar Çukaj apo kompania e tij janë shpallur fajtorë për faturime fiktive, evazion ose pastrim parash.

Kjo ndarje është thelbësore:

E provuar me burime publike

Pretendim që kërkon dokumentim

Çukaj zotëron 100% të “Kashari Center”

Paratë e “Bankers” kanë financuar projektin

Kompania u krijua më 10 prill 2025

Kontratat me “Bankers” kanë qenë fiktive

Leja u miratua më 11 qershor 2025

Është kryer evazion ose pastrim parash

Projekti zhvillohet në 26.500 m²

Trualli është siguruar në mënyrë të paligjshme

BOLV Group e paraqet projektin në portofol

Leja është dhënë si shpërblim politik

Grupi operon në naftë dhe ndërtim

Ekziston përgjegjësi penale personale

Pyetja kryesore: nga vijnë paratë?

Leja e ndërtimit nuk provon pastrim parash. As kalimi i një biznesi nga nafta te ndërtimi nuk është i paligjshëm.

Por kur një kompani me kapital 1 milion lekë merr, vetëm 62 ditë pas krijimit, një leje për një zhvillim të kësaj përmase, financimi bëhet çështje legjitime interesi publik.

Hetimi financiar duhet të ndjekë burimin, jo vetëm emrin e kompanisë.

Duhet të krahasohen:

* të ardhurat e deklaruara nga kompanitë e grupit;
* fitimet e shpërndara ndër vite;
* huatë e ortakut;
* transfertat brenda grupit;
* kreditë bankare;
* pagesat nga “Bankers Petroleum”;
* kontratat me institucionet publike;
* investimet e kryera në “Tulipan”, Palasë, “Fole Residence” dhe Kashar;
* vlera e pronave të regjistruara;
* detyrimet tatimore dhe rimbursimet e TVSH-së.

Vetëm kjo analizë mund të përcaktojë nëse investimi mbështetet nga burime të ligjshme dhe të deklaruara.

Vlera reale e lejes mbetet e fshehur

Dokumentacioni i publikuar nuk jep një preventiv zyrtar. Megjithatë, sipërfaqja e tokës, numri i strukturave dhe katet nëntokësore tregojnë se bëhet fjalë për një projekt me vlerë të lartë.

Dy katet nëntokë janë veçanërisht të rëndësishme në llogaritjen e kostos. Gërmimet, struktura betonarme, hidroizolimi, ventilimi, mbrojtja nga zjarri dhe parkimet nëntokësore mund të përbëjnë një pjesë të madhe të investimit.

Nëse projekti ka një gjurmë ndërtimi të konsiderueshme dhe përsëritet në nëntë kate, sipërfaqja totale e shitshme mund të jetë shumëfish i truallit. Por çdo vlerësim financiar pa tabelën e sipërfaqeve do të ishte spekulativ.

KKTU dhe Bashkia Tiranë duhet të publikojnë:

* planvendosjen;
* tabelën e sipërfaqeve;
* intensitetin;
* koeficientin e shfrytëzimit;
* lartësinë e secilës godinë;
* lejen e zhvillimit;
* lejen e ndërtimit;
* dokumentin e pronësisë;
* deklaratën e financimit;
* detyrimin për infrastrukturën;
* taksën e ndikimit në infrastrukturë.

Kush është administratori Kevi Nuhu?

Megjithëse Behar Çukaj zotëron 100% të kapitalit, administrator i “Kashari Center” figuron Kevi Nuhu.

Roli i administratorit duhet të sqarohet përmes dokumenteve të QKB-së dhe kontratave të projektit:

* A ka kompetencë të plotë financiare?
* A ka nënshkruar aplikimin për lejen?
* A ka lidhur kontratat e projektimit dhe ndërtimit?
* Cila kompani do të kryejë punimet?
* A është “BOLV Construction” kontraktori real?
* A ka marrë shoqëria hua nga pronari ose kompani të lidhura?

Këto pyetje nuk nënkuptojnë përgjegjësi penale. Ato identifikojnë personat dhe subjektet që mbajnë përgjegjësi ligjore për vendimmarrjen financiare.

Çështja e truallit

Dokumentet e publikuara e përshkruajnë pronën, por nuk japin historikun e saj juridik.

Për një hetim të plotë duhen siguruar kartelat e pasurive, hartat kadastrale dhe të gjitha aktet e kalimit të pronësisë për sipërfaqen 26.500 m².

Duhet verifikuar:

1. Sa numra pasurie përfshin projekti.
2. Cilët kanë qenë pronarët e mëparshëm.
3. Kur dhe me çfarë çmimi janë blerë pronat.
4. Nëse toka ka pasur status bujqësor.
5. Kur është kryer ndryshimi i destinacionit.
6. Nëse ka mbivendosje, procese gjyqësore ose barrë hipotekore.
7. Nëse prona është vendosur garanci për kredi.
8. Nëse ndonjë pjesë ka qenë pronë shtetërore.

Pa zinxhirin e pronësisë nuk mund të vlerësohet ligjshmëria e bazës mbi të cilën është dhënë leja.

Institucionet që duhet të përgjigjen

KKTU duhet të shpjegojë se si u administrua dhe miratua brenda një periudhe kaq të shkurtër kërkesa e një kompanie të sapokrijuar.

Bashkia Tiranë duhet të bëjë publike përputhshmërinë e projektit me planin vendor, taksën e ndikimit në infrastrukturë dhe detyrimet e zhvilluesit.

Agjencia e Zhvillimit të Territorit duhet të publikojë dosjen e plotë teknike dhe vendimin integral.

Drejtoria e Përgjithshme e Tatimeve duhet të verifikojë kapacitetin financiar, marrëdhëniet midis kompanive të grupit dhe burimin e fondeve të investimit.

SPAK dhe Prokuroria e Fierit duhet të sqarojnë publikisht statusin e dosjes “Bankers”, pa cenuar sekretin hetimor: nëse ka procedim, cilat janë veprat e regjistruara dhe nëse janë sekuestruar dokumentet e marrëdhënieve mes koncesionarit dhe “BOLV Oil”.

Pyetjet për Behar Çukajn dhe “Kashari Center”

Përpara publikimit përfundimtar, kompanisë duhet t’i kërkohet përgjigje për këto çështje:

* Cila është vlera totale e “Kashari Center”?
* Cili është burimi i financimit?
* A financohet projekti nga të ardhurat e kompanive të grupit?
* A ka kredi bankare dhe në çfarë shume?
* Sa ka paguar kompania për truallin?
* Kush do të jetë kontraktori i ndërtimit?
* Sa metra katrorë ndërtim janë miratuar?
* Çfarë marrëdhëniesh financiare ka pasur “BOLV Oil” me “Bankers Petroleum”?
* Sa është shuma e përgjithshme e përfituar nga këto kontrata?
* A janë kompanitë e grupit ose drejtuesit e tyre nën hetim?
* A kanë financuar të ardhurat nga sektori i naftës projektet “Tulipan”, Palasë dhe “Kashari Center”?
* Përse shoqëria e projektit u krijua vetëm 62 ditë përpara miratimit të lejes?

Përfundimi

Dokumentet e verifikuara provojnë se “Kashari Center” është një projekt i Behar Çukajt, se kompania ka kapital 1 milion lekë dhe se leja për kompleksin e madh është miratuar vetëm 62 ditë pas themelimit të saj.

Ato provojnë gjithashtu kalimin e deklaruar publikisht të grupit nga nafta dhe shërbimet e vendburimeve drejt projekteve të mëdha të ndërtimit.

Ajo që ende nuk provohet është lidhja financiare midis pagesave të marra nga kompanitë e Çukajt në sektorin e naftës dhe investimit në pesë kullat e Kasharit.

Pikërisht aty duhet të përqendrohet hetimi: te llogaritë bankare, huatë, kontratat brenda grupit, pagesat nga “Bankers Petroleum”, pronësia e truallit dhe financimi real i kantierit.

Leja tregon se kush do të ndërtojë. Vetëm ndjekja e parave mund të tregojë se me çfarë kapitali do të ndërtohet.