Qeveria ka publikuar rregulloren e re tip për administrimin e bashkëpronësisë në banesa dhe ndërtesa, e cila përcakton detyrimet e pronarëve dhe qiramarrësve, mënyrën e administrimit të pallateve, si dhe masat që mund të ndërmerren ndaj atyre që nuk paguajnë tarifat e mirëmbajtjes.
Një nga pikat e rëndësishme lidhet me detyrimin financiar të banorëve. Sipas rregullores, çdo pronar ose përdorues i një njësie duhet të paguajë tarifën e administrimit brenda afateve të përcaktuara, edhe në rastet kur banesa nuk përdoret, përveç përjashtimeve të parashikuara në akt. Mospagesa mund të sjellë kamatëvonesa dhe, kur plotësohen kushtet ligjore, nisjen e procedurave për ekzekutimin e detyrimit monetar.
Rregullorja parashikon gjithashtu mundësinë e regjistrimit të një kufizimi mbi pasurinë e paluajtshme të bashkëpronarit që nuk shlyen detyrimet për administrimin dhe mirëmbajtjen. Kjo masë duhet të ndiqet sipas procedurave ligjore dhe pasi debitori të jetë njoftuar.
Për pronarët që japin banesat me qira, vendosen detyrime të posaçme. Ata duhet t’i dorëzojnë qiramarrësit një kopje të rregullores dhe të njoftojnë me shkrim kryesinë dhe administratorin e pallatit për dhënien me qira. Njoftimi duhet të përmbajë emrin, mbiemrin, adresën e kontaktit dhe numrin e telefonit të qiramarrësit.
Dokumenti përcakton edhe rregulla për organizimin e bashkëpronarëve. Asambleja duhet të mblidhet të paktën një herë në vit dhe vendos për tarifat e administrimit, buxhetin, fondin rezervë, formën e administrimit dhe kontratat me administratorët ose shoqëritë administruese. Kryesia përbëhet nga të paktën tre dhe jo më shumë se 11 anëtarë, të zgjedhur për një mandat trevjeçar.
Tarifa mujore e administrimit përcaktohet në bazë të shpenzimeve dhe kuotës së pjesëmarrjes në bashkëpronësi. Për njësitë që përdoren për qëllime tregtare mund të aplikohet tarifë më e lartë, sipas kritereve të përcaktuara. Paketa vjetore e administrimit, që përfshin pastrimin, higjienizimin, mirëmbajtjen e ashensorëve dhe shërbimet e administratorit, miratohet nga asambleja brenda muajit janar të çdo viti.
Rregullorja përcakton gjithashtu se shpenzimet për mirëmbajtjen e pjesëve të përbashkëta, si shkallët, tarracat, oborret, parkimet dhe sistemet e ujësjellësit e kanalizimeve, ndahen sipas kuotave të bashkëpronësisë ose ndërmjet përdoruesve përkatës, në varësi të rastit. Për sistemin e ngrohjes qendrore, detyrimi për kontribut financiar mbetet edhe për bashkëpronarët që nuk e përdorin ose e përdorin pjesërisht atë.
Sa i përket bashkëjetesës në pallate, qetësia e natës duhet të respektohet nga ora 22:00 deri në 06:00. Gjatë kësaj periudhe ndalohen riparimet, punimet e zhurmshme dhe përdorimi i makinerive shtëpiake që shqetësojnë banorët. Gjithashtu, hapësirat e përbashkëta nuk mund të bllokohen, ndoten apo përdoren për ruajtjen e sendeve personale, ndërsa mbeturinat duhet të hidhen në kontejnerët përkatës.
Për dëmet e shkaktuara në pronën e përbashkët ose në njësitë individuale, përgjegjës është personi që i shkakton, i cili duhet t’i riparojë ose të mbulojë shpenzimet. Pronarët mbajnë përgjegjësi edhe për dëmet e shkaktuara nga familjarët, të ftuarit, qiramarrësit apo kafshët nën mbikëqyrjen e tyre.
Rregullorja synon të përcaktojë procedura të qarta për administrimin financiar, mirëmbajtjen dhe përdorimin e hapësirave të përbashkëta. Në rast të shkeljes së dispozitave të saj, zbatohen sanksionet e parashikuara në nenin 52 të ligjit nr. 55/2025, “Për administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesa”.
RREGULLORE TIP PËR ADMINISTRIMIN E BASHKËPRONËSISË NË BANESA E NDËRTESA
KREU I – DISPOZITA TË PËRGJITHSHME
Neni 1 – Objekti
Kjo rregullore përcakton rregullat dhe procedurat për administrimin, mirëmbajtjen, shfrytëzimin dhe përdorimin e hapësirave të përbashkëta në banesa dhe ndërtesa. Ajo përcakton gjithashtu mënyrën e funksionimit të organeve përgjegjëse për administrimin e bashkëpronësisë.
Neni 2 – Baza ligjore
Rregullorja mbështetet në legjislacionin shqiptar për bashkëpronësinë, administrimin e ndërtesave, vetëqeverisjen vendore dhe procedurat tatimore. Në mënyrë të veçantë, ajo referon Kodin Civil, ligjin nr. 139/2015, ligjin nr. 9920/2008 dhe ligjin nr. 55/2025.
Neni 3 – Qëllimi
Qëllimi i rregullores është të sigurojë një kuadër të qartë organizativ dhe funksional për administrimin e bashkëpronësisë. Ajo synon transparencën, barazinë, përgjegjësinë dhe krijimin e një mjedisi të sigurt, funksional e të qëndrueshëm për të gjithë bashkëpronarët dhe përdoruesit.
Neni 4 – Fusha e zbatimit
Rregullorja zbatohet për të gjithë pronarët dhe përdoruesit e njësive në ndërtesat në bashkëpronësi, si dhe për organet e administrimit. Të gjithë duhet të respektojnë detyrimet që rrjedhin nga ligji nr. 55/2025 dhe nga dispozitat e kësaj rregulloreje.
KREU II – ORGANIZIMI DHE FUNKSIONIMI I ASAMBLESË SË BASHKËPRONARËVE
Neni 5 – Mbledhja për herë të parë e asamblesë së bashkëpronarëve
Mbledhja e parë e asamblesë thirret nga zhvilluesi brenda afatit të përcaktuar në rregullore, ndërsa bashkëpronarët mund të kërkojnë organizimin e saj kur nuk është zhvilluar më parë. Në këtë mbledhje vendoset për zgjedhjen e kryesisë, formën e administrimit, tarifën e administrimit dhe autorizimin për çeljen e llogarive bankare.
Neni 6 – Kryetari i asamblesë
Kryetari i asamblesë zgjidhet nga bashkëpronarët e pranishëm në mbledhjen e zakonshme dhe ka mandat njëvjeçar, me të drejtë rinovimi. Ai drejton mbledhjet, verifikon respektimin e procedurave, shpall rezultatet e votimeve dhe nënshkruan procesverbalet e vendimet përkatëse.
Neni 7 – Kompetencat e veçanta të asamblesë së bashkëpronarëve
Asambleja miraton tarifat dhe paketën vjetore të administrimit, zgjedh formën e administrimit dhe autorizon lidhjen e kontratave me administratorët ose shoqëritë administruese. Ajo vendos gjithashtu për buxhetin, fondin rezervë, përdorimin e hapësirave të përbashkëta për aktivitete tregtare, ndërhyrjet në ndërtesë dhe çështje të tjera që i janë ngarkuar me ligj.
Neni 8 – Mbledhjet dhe mënyra e thirrjes së asamblesë
Mbledhja e zakonshme e asamblesë thirret të paktën një herë në vit, ndërsa mbledhjet e jashtëzakonshme zhvillohen kur lindin çështje urgjente. Njoftimi bëhet sipas afateve dhe procedurave të përcaktuara, ndërsa mbledhjet mund të zhvillohen fizikisht ose online, në përputhje me rregulloren.
Neni 9 – Vlefshmëria e vendimeve të asamblesë
Vendimet e asamblesë merren me shumicën e kërkuar të votave, duke respektuar rastet kur ligji ose rregullorja kërkon shumicë të cilësuar. Vendimet dokumentohen në procesverbal, u njoftohen bashkëpronarëve dhe mund të ankimohen në gjykatë kur tejkalojnë kompetencat e asamblesë ose bien ndesh me ligjin.
KREU III – ORGANIZIMI DHE FUNKSIONIMI I KRYESISË
Neni 10 – Zgjedhja dhe mandati i kryesisë
Kryesia zgjidhet nga radhët e bashkëpronarëve dhe vepron në emër e për llogari të asamblesë. Ajo përbëhet nga të paktën tre dhe jo më shumë se njëmbëdhjetë anëtarë, të cilët zgjidhen për një mandat trevjeçar, me të drejtë rizgjedhjeje.
Neni 11 – Mbledhjet dhe mënyra e thirrjes së kryesisë
Mbledhja e zakonshme e kryesisë zhvillohet të paktën një herë në tre muaj dhe sa herë që e kërkon nevoja e administrimit. Njoftimi, drejtimi i mbledhjes, verifikimi i kuorumit dhe dokumentimi i vendimeve kryhen sipas procedurave të përcaktuara në rregullore.
Neni 12 – Kompetencat e veçanta të kryesisë
Kryesia shqyrton çështje që lidhen me dëmet në pronë, mospagesën e tarifave të administrimit, përdorimin e fondit rezervë dhe përfaqësimin e asamblesë. Ajo ushtron gjithashtu kompetenca për lidhjen dhe ndërprerjen e marrëdhënieve me administratorin, si dhe për zbatimin e vendimeve të asamblesë.
Neni 13 – Vlefshmëria e vendimeve të kryesisë
Vendimet e kryesisë janë të vlefshme kur plotësohen kushtet e kuorumit dhe të shumicës së votave të përcaktuara në rregullore. Ato dokumentohen dhe u njoftohen bashkëpronarëve ose përfaqësuesve të tyre të autorizuar, si dhe shpallen në një vend të dukshëm në ndërtesë.
KREU IV – ADMINISTRIMI I BASHKËPRONËSISË
Neni 14 – Format e administrimit
Asambleja vendos nëse administrimi i bashkëpronësisë do të kryhet nga një shoqëri administrimi apo nga një administrator person fizik, i cili mund të jetë bashkëpronar ose person i jashtëm. Administratori duhet të regjistrohet pranë administratës tatimore dhe të përmbushë kërkesat ligjore për ushtrimin e veprimtarisë.
Neni 15 – Standardet e administrimit
Administrimi i ndërtesës duhet të përmbushë standardet minimale të higjienës, mbrojtjes nga zjarri, mirëmbajtjes fizike dhe funksionimit të sistemeve të ujit, ngrohjes, ftohjes e ventilimit. Bashkia mbikëqyr zbatimin e këtyre standardeve dhe mund të urdhërojë kryerjen e shërbimeve nga subjekte të tjera kur ato nuk përmbushen.
Neni 16 – Paketa vjetore e administrimit
Paketa vjetore e administrimit përfshin shërbimet e pastrimit dhe higjienizimit, mirëmbajtjen e ashensorëve dhe shërbimet e administratorit ose shoqërisë administruese. Asambleja e miraton paketën brenda muajit janar të çdo viti, duke përcaktuar shërbimet e nevojshme dhe çmimet përkatëse.
KREU V – ADMINISTRIMI I BUXHETIT TË BASHKËPRONËSISË
Neni 17 – Përcaktimi i tarifës së administrimit
Tarifa e administrimit është detyrimi monetar mujor që shërben për mbulimin e shpenzimeve të administrimit dhe mirëmbajtjes së ndërtesës. Ajo përcaktohet në bazë të shpenzimeve dhe kuotës së pjesëmarrjes në bashkëpronësi, ndërsa për njësitë që përdoren për qëllime tregtare zbatohet tarifë më e lartë sipas kritereve të përcaktuara.
Neni 18 – Buxheti i administrimit të bashkëpronësisë
Buxheti vjetor përfshin të ardhurat dhe shpenzimet e parashikuara për administrimin, mirëmbajtjen dhe riparimet e zakonshme të ndërtesës. Ai përgatitet nga kryesia në bashkëpunim me administratorin ose shoqërinë administruese dhe i paraqitet asamblesë për shqyrtim e miratim.
Neni 19 – Pagesa e tarifës së administrimit dhe ekzekutimi i detyrimeve monetare
Çdo pronar ose përdorues i njësisë duhet të paguajë tarifën e administrimit sipas afateve të përcaktuara, edhe kur njësia nuk shfrytëzohet, përveç rasteve të parashikuara në rregullore. Mospagesa sjell kamatë për vonesën dhe, kur plotësohen kushtet ligjore, mund të ndiqen procedurat për ekzekutimin e detyrimit monetar.
Neni 20 – Masa e sigurimit të detyrimit monetar
Kur një bashkëpronar nuk paguan detyrimet për administrimin dhe mirëmbajtjen për periudhën ose në masën e përcaktuar, mund të kërkohet regjistrimi i një kufizimi mbi pasurinë e paluajtshme. Vendosja dhe heqja e kufizimit kryhen sipas procedurave ligjore dhe pas njoftimit të bashkëpronarit.
KREU VI – ADMINISTRIMI I FONDIT REZERVË DHE I LLOGARIVE BANKARE TË ADMINISTRIMIT TË BASHKËPRONËSISË
Neni 21 – Mënyra e administrimit të fondit rezervë
Fondi rezervë krijohet me vendim të asamblesë dhe përdoret për qëllimet e përcaktuara në ligj dhe në rregullore. Ai përfshin fondin e emergjencës, fondin për mirëmbajtje e përmirësime dhe fondin në para, ndërsa çdo përdorim duhet të dokumentohet në raportin financiar.
Neni 22 – Çelja dhe administrimi i llogarive bankare të bashkëpronësisë
Asambleja miraton çeljen e llogarive bankare për depozitimin e tarifave të administrimit dhe të fondit rezervë. Kryesia kontrollon dokumentacionin financiar dhe përdorimin e llogarive, ndërsa administratori mund t’i përdorë ato vetëm brenda autorizimeve të dhëna dhe në interes të bashkëpronësisë.
KREU VII – RREGULLA TË PËRGJITHSHME TË ADMINISTRIMIT DHE MIRËMBAJTJES SË NJËSIVE DHE PRONËS SË PËRBASHKËT
Neni 23 – Mirëmbajtja/përmirësimi i pronës së përbashkët
Të gjithë bashkëpronarët kontribuojnë financiarisht për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët, në përpjesëtim me kuotën e tyre të pjesëmarrjes. Ndryshimet strukturore dhe ndërhyrjet që prekin pamjen ose përdorimin e pronës duhet të ndjekin procedurat e miratimit dhe të jenë në përputhje me legjislacionin në fuqi.
Neni 24 – Mirëmbajtja e tarracave individualisht të shfrytëzueshme
Mirëmbajtja e pjesëve të tarracës që shfrytëzohen individualisht është përgjegjësi e pronarit ose përdoruesit përkatës, i cili përgjigjet edhe për dëmet që shkakton. Instalimet që u shërbejnë të gjithë ose një pjese të bashkëpronarëve mirëmbahen dhe riparohen nga bashkëpronarët që përfitojnë prej tyre.
Neni 25 – Mirëmbajtja e tarracës së përbashkët
Vendosja e depozitave të ujit në tarracën e përbashkët lejohet vetëm kur konstruksioni e përballon dhe merret miratimi i kërkuar pas shqyrtimit të raportit të specialistëve të licencuar. Pronarët që vendosin depozita, antena ose pajisje të tjera individuale janë përgjegjës për riparimin e dëmeve që shkaktojnë ato.
Neni 26 – Mirëmbajtja e depozitës së përbashkët të ujit
Depozita e përbashkët e ujit duhet të mbahet në kushte higjienike dhe të mirëmbahet për të garantuar funksionimin e duhur të pompës. Administratori kontrollon aksesin dhe, në rast hyrjeje të paautorizuar, dokumenton ngjarjen, njofton organet kompetente dhe siguron zbatimin e masave higjieno-sanitare.
Neni 27 – Mirëmbajtja e sistemit të ngrohjes qendrore
Shpenzimet për shërbimin, riparimin, zëvendësimin dhe mirëmbajtjen e sistemit të ngrohjes qendrore ndahen sipas kuotës së pjesëmarrjes në bashkëpronësi. Asnjë bashkëpronar nuk përjashtohet nga ky detyrim vetëm sepse nuk e përdor sistemin ose e përdor pjesërisht.
Neni 28 – Mirëmbajtja e rrjetit të ujësjellësit dhe kanalizimeve
Shpenzimet për rrjetet e përbashkëta të ujësjellësit dhe kanalizimeve përballohen nga të gjithë bashkëpronarët, ndërsa ato për pjesët që u shërbejnë vetëm disa njësive ndahen mes përdoruesve përkatës. Riparimet e pjesëve individuale dhe dëmet e shkaktuara nga ndërhyrjet ose keqpërdorimi paguhen nga pronari përgjegjës.
Neni 29 – Mirëmbajtja e shkallëve, tavaneve dhe dyshemeve
Kur një grup bashkëpronarësh përdor hyrje ose shkallë të veçanta, asambleja përcakton kontributin e tyre për pastrimin, mirëmbajtjen dhe riparimet përkatëse. Shpenzimet ndahen në përpjesëtim me kuotat përkatëse të pjesëmarrjes në bashkëpronësi.
Neni 30 – Mirëmbajtja e ashensorëve
Asambleja mund të përjashtojë nga pagesat përkatëse bashkëpronarët, njësitë e të cilëve ndodhen në katin përdhe ose kanë hyrje të veçantë nga jashtë. Ajo mund të miratojë gjithashtu një përqindje të reduktuar të kontributit për bashkëpronarët që ndodhen në katin e parë.
Neni 31 – Mirëmbajtja e oborrit të përbashkët dhe hapësirave të ndërlidhura me të
Bashkëpronarët kontribuojnë për pastrimin, ndriçimin dhe mirëmbajtjen e oborrit, pishinës, parkimit të hapur dhe pajisjeve përkatëse, sipas kuotave të pjesëmarrjes. Kur këto hapësira janë në pronësi të një pjese të bashkëpronarëve, por përdoren edhe nga të tjerë, shpenzimet ndahen ndërmjet atyre që i përdorin.
Neni 32 – Mirëmbajtja e parkimit të përbashkët
Shpenzimet për pastrimin, mirëmbajtjen dhe riparimin e vendeve individuale të parkimit përballohen nga pronarët e tyre. Shpenzimet për parkimet e hapura që përdoren nga të gjithë bashkëpronarët mbulohen nga buxheti i bashkëpronësisë, pavarësisht përdorimit individual.
KREU VIII – RREGULLA TË VEÇANTA TË MIRËMBAJTJES SË PRONËS SË PËRBASHKËT DHE NJËSIVE INDIVIDUALE
Neni 33 – Shkaktimi i dëmit në njësitë individuale ose në pronën e përbashkët
Pronari që shkakton dëme në pronën e përbashkët ose në njësi individuale detyrohet ta riparojë dëmin ose të paguajë shpenzimet përkatëse. Kur dëmi nuk dëmshpërblehet sipas procedurave të përcaktuara, kryesia mund të ndërmarrë veprimet ligjore përkatëse, ndërsa pronari mund ta ankimojë vlerësimin e dëmit në gjykatën kompetente.
Neni 34 – Mirëmbajtja e bashkëpronësisë dhe e njësive individuale
Mirëmbajtja e bashkëpronësisë kryhet sipas standardeve të përcaktuara, ndërsa të gjithë bashkëpronarët kontribuojnë financiarisht sipas kuotës së pjesëmarrjes. Pronarët duhet të mirëmbajnë njësitë e tyre pa cenuar pronën e përbashkët ose pronën e të tjerëve dhe të lejojnë inspektimet e riparimet e nevojshme sipas procedurave ligjore.
KREU IX – RREGULLA TË PËRGJITHSHME MBI ETIKËN DHE JETESËN E PËRBASHKËT
Neni 35 – Të drejtat e pronarit të njësisë individuale
Pronari ka të drejtë të kërkojë respektimin e përdorimit të pronës së përbashkët, dëmshpërblim për dëmet dhe pjesëmarrje në vendimmarrje. Ai ka gjithashtu të drejtë të informohet për vendimet e marra, përdorimin e tarifave të administrimit dhe detyrimet e papaguara nga bashkëpronarët e tjerë, si dhe t’i paraqesë propozime asamblesë.
Neni 36 – Detyrimet e pronarit të njësisë individuale
Pronari duhet të respektojë rregullat e bashkëjetesës, të paguajë tarifën e administrimit dhe të mos pengojë përdorimin e pronës së përbashkët nga të tjerët. Ai përgjigjet për dëmet e shkaktuara nga veprimet ose mosveprimet e veta, të familjarëve, të ftuarve, qiramarrësve, përdoruesve të tjerë ose kafshëve nën mbikëqyrjen e tyre.
Neni 37 – Etika në bashkëjetesë
Bashkëjetesa në ndërtesat e përbashkëta kërkon respekt të ndërsjellë, ruajtjen e qetësisë dhe respektimin e rendit për të garantuar mirëqenien dhe sigurinë e banorëve. Çdo bashkëpronar dhe përdorues duhet të tregojë kujdes në përdorimin e pronës individuale dhe të respektojë rregullat për hapësirat e përbashkëta.
Neni 38 – Ruajtja e qetësisë
Ndalohet krijimi i zhurmave që shqetësojnë banorët ose cenojnë të drejtat dhe rehatinë e tyre. Qetësia e natës duhet të respektohet nga ora 22:00 deri në orën 06:00, periudhë gjatë së cilës ndalohen riparimet, punimet e zhurmshme dhe përdorimi i makinerive shtëpiake që shkaktojnë zhurmë.
Neni 39 – Përdorimi i hapësirave të përbashkëta
Hapësirat e përbashkëta nuk duhet të bllokohen, ndoten ose përdoren për depozitimin e sendeve personale, ndërsa mbeturinat duhet të hidhen në kontejnerët përkatës. Ndalohen gjithashtu pirja e duhanit në zonat e përcaktuara nga rregullorja, mbajtja e sendeve të rrezikshme dhe përdorimi i ambienteve të përbashkëta në kundërshtim me funksionin e tyre.
Neni 40 – Mbajtja e kafshëve të shoqërimit
Kafshët e shoqërimit duhet të mbikëqyren me kujdes, të mbahen me zinxhir kur kërkohet dhe të jenë nën kontrollin e pronarëve jashtë njësisë individuale. Pronarët janë përgjegjës për dëmet që kafshët e tyre shkaktojnë në hapësirat e përbashkëta ose në pronën e personave të tjerë.
Neni 41 – Përgjegjësitë e përdoruesve të njësive individuale
Pronari që jep një njësi me qira duhet t’i japë qiramarrësit një kopje të rregullores dhe të njoftojë me shkrim kryesinë dhe administratorin për dhënien me qira, duke paraqitur emrin, mbiemrin, adresën e kontaktit dhe numrin e telefonit të qiramarrësit. Pronari mbetet përgjegjës për zbatimin e detyrimeve ligjore, ndërsa qiramarrësi duhet të respektojë rregullat e bashkëjetesës të miratuara nga asambleja.
KREU X – DISPOZITA TË FUNDIT
Neni 42 – Njohja me rregulloren
Rregullorja duhet t’u bëhet e njohur të gjithë bashkëpronarëve dhe përdoruesve përmes afishimit në ambiente të përbashkëta ose në vende lehtësisht të aksesueshme. Të gjithë bashkëpronarët dhe përdoruesit janë të detyruar të zbatojnë dispozitat e saj.
Neni 43 – Interpretimi
Rregullorja interpretohet dhe zbatohet në përputhje me legjislacionin në fuqi për administrimin e bashkëpronësisë. Për çështjet që nuk trajtohen shprehimisht në të, zbatohen aktet ligjore dhe nënligjore përkatëse.
Neni 44 – Sanksione
Në rast të mosrespektimit të dispozitave të rregullores, zbatohen sanksionet e parashikuara në nenin 52 të ligjit nr. 55/2025, “Për administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesa”. Procedurat e ankimit ndiqen sipas parashikimeve të këtij ligji.