Lajmi i shtatorit se miliarderi Chris Rokos, menaxher i fondeve mbrojtëse, po largohej nga Londra për në Athinë, ku planifikon të hapë një zyrë, shkaktoi reagime të shumta. Veçanërisht në Mbretërinë e Bashkuar, ku ai është një nga taksapaguesit më të mëdhenj të vendit, pasi, sipas raportimeve, vitin e kaluar pagoi 330 milionë paund taksa.
Greqia ka kaluar vite duke u përpjekur të bindë të huajt e pasur që të sjellin paratë e tyre në vend. Tani synon që ata të transferojnë atje edhe bizneset dhe familjet e tyre. Këto politika kanë filluar të japin efekt në tregun e pronave të paluajtshme të nivelit të lartë.
Që nga viti 2020, Greqia ka prezantuar një sërë lehtësish fiskale me synimin për të tërhequr banorë të rinj. Regjimi i saj tatimor për rezidentët jo të domiciluar (non-dom) u ofron personave të rinj që plotësojnë kriteret – të cilët, ndër të tjera, duhet të investojnë të paktën 500 mijë euro në pasuri të paluajtshme, biznese, letra me vlerë ose aksione në persona juridikë – një taksë fikse vjetore prej 100 mijë eurosh mbi të ardhurat me burim jashtë vendit.
Pensionistët e huaj që plotësojnë kushtet përfitojnë një normë fikse tatimi prej 7 për qind mbi të ardhurat me burim jashtë Greqisë, për një periudhë deri në 15 vjet. Ndërsa punonjësit dhe sipërmarrësit që zhvendosen në Greqi dhe plotësojnë kriteret përkatëse përfitojnë një përjashtim prej 50 për qind nga tatimi mbi të ardhurat nga punësimi ose aktiviteti ekonomik me burim në Greqi.
Këto masa synojnë të ndihmojnë në frenimin e largimit të trurit, që shoqëroi krizën financiare të vendit, kur gjatë një dekade u larguan nga Greqia afro një milion njerëz. Ato synojnë gjithashtu të tërheqin profesionistë që mund të punojnë ndërkombëtarisht dhe të nxisin kompanitë e huaja të krijojnë veprimtari në vend.
Në kompaninë Greece Sotheby’s International Realty, blerësit që përfitojnë nga regjimi non-dom i Greqisë përbënin pothuajse një të tretën e vëllimit të transaksioneve të agjencisë në vitin 2025, nga pothuajse asnjë i tillë përpara vitit 2024, sipas presidentit dhe drejtorit ekzekutiv të saj, Savvas Savvaidis. Më shumë se gjysma e këtyre transaksioneve përfshinin persona me pasaportë britanike.
Këtë verë, qeveria greke shkoi edhe më tej, duke ulur nga 15 në 5 për qind normën tatimore mbi të ardhurat nga fitimet e mbartura (carried interest) për menaxherët e investimeve që plotësojnë kriteret dhe zhvendosen në Greqi. Për të përfituar nga kjo lehtësi, operacionet e fondit në Greqi duhet të shpenzojnë të paktën 3 milionë euro në vit në vend, në mënyrë që prania e tyre të jetë reale dhe jo thjesht formale.
Qeveria thotë se ambicia e saj shkon përtej tërheqjes së një grushti individësh të pasur që blejnë shtëpi pushimi. Ajo shpreson që vala e parë e të ardhurve me pasuri të mëdha të tërheqë një komunitet më të gjerë profesionistësh dhe familjet e tyre.
“Nuk bëhet fjalë për 10 njerëz që shpenzojnë shumë para”, thotë Vassilis Karatzas, këshilltar i ministrit të Financave. “Potenciali i tyre qëndron te fakti se ata mund të ndihmojnë në krijimin e një ekosistemi dhe të një mjedisi biznesi që më parë nuk ekzistonte në vend.”
Elina Filippou, drejtuese e sektorit të pasurisë private në firmën ligjore greke Zepos & Yannopoulos, e specializuar në këshillimin e bizneseve dhe individëve që zhvendosen në Greqi, thotë se ekipi i saj është rritur nga tetë në afro 20 persona që prej vitit 2020. Sipas saj, firma ka trajtuar rreth një të katërtën e aplikimeve për zhvendosje në kuadër të regjimeve të lehtësive tatimore.
Që nga prezantimi i skemës non-dom, ajo ka tërhequr rreth 500 aplikime, afërsisht gjysma e të cilave nga vende jashtë Evropës, sipas të dhënave të Ministrisë greke të Financave. Rreth 1 500 pensionistë dhe afro 10 mijë drejtues, punonjës, profesionistë të pavarur dhe sipërmarrës kanë aplikuar në kuadër të skemave të tjera nxitëse.
“Është një fluks i vazhdueshëm njerëzish”, thotë Chryssa Miliou, sekretare e përgjithshme për politikën tatimore në Ministrinë greke të Financave.
Dhe këta njerëz kanë nevojë për një vend ku të jetojnë. Sfida është t’i bindësh të krijojnë rrënjë në Greqi, në vend që thjesht të vendosin atje rezidencën e tyre tatimore.
Një nga zonat ku kjo ambicie po vihet tashmë në provë është Riviera e Athinës. Atje, vilat e ulëta dhe kopshtet e lagjeve Glyfada, Voula dhe Vouliagmeni po zëvendësohen gjithnjë e më shumë nga ndërtesa luksoze apartamentesh, me pamje nga deti, pishina dhe siguri 24-orëshe.
“Kam 30 vjet që jetoj në Voula”, thotë Paulina Billiri, agjente imobiliare me 26 vjet përvojë. “Kopshtet, shtëpitë e ulëta – peizazhi urban po ndryshon shumë shpejt. Çdo pallat i ri është më i lartë se tjetri.”
Për Eleni Papadopoulou, e lindur dhe e rritur në Glyfada, ku si babai ashtu edhe gjyshi i saj ndërtuan shtëpitë e tyre familjare, ky transformim është kthyer në një garë kundër kohës. Përmes llogarisë së saj në Instagram, @Vintage.Glyfada, dhe dokumentimeve të tjera, ajo ka mbledhur afro 700 fotografi të vilave të lagjes që po zhduken, me gurët e tyre karakteristikë të kuq, portat prej hekuri të punuara me dorë dhe kopshtet e mbushura me pemë limoni dhe portokalli.
“Kishte ditë kur shihja dy shtëpi dhe të nesërmen ato nuk ekzistonin më”, thotë ajo. Shtëpitë e vjetra, të ndërtuara shpesh si rezidenca verore, ishin të hapura drejt rrugës dhe pasqyronin personalitetin e pronarëve të tyre, kujton ajo. Në të kundërt, ndërtesat e reja të apartamenteve i duken gjithnjë e më uniforme dhe të izoluara nga mjedisi përreth. Për të, ajo që po zhduket nuk është vetëm arkitektura, por edhe kujtimet dhe mënyra e jetesës që lidhej me të.
Billiri e daton fillimin e transformimit në mesin e dekadës së kaluar, kur Greqia po dilte nga kriza e borxhit sovran dhe programi i vizave të arta (golden visa), i prezantuar në vitin 2013, solli valën e parë të investitorëve të huaj në pasuri të paluajtshme.
“Në vitin 2015 nuk kishte asgjë”, thotë ajo për ndërtimet e reja. “Ishte një krizë e thellë.”
Çmimet e apartamenteve në Greqi ranë me më shumë se 40 për qind nga viti 2008 deri në vitin 2017, pasi kriza e borxhit goditi rëndë të ardhurat, punësimin dhe kreditimin hipotekor. Që nga pika më e ulët e vitit 2017, çmimet janë rritur me rreth 85 për qind, duke kaluar në vitin 2025 me 7 për qind nivelin maksimal të vitit 2008. Sipas të dhënave paraprake të Bankës së Greqisë, në tremujorin e dytë të vitit 2026 çmimet vijuan të rriteshin me 5,5 për qind në bazë vjetore.
Blerësit e parë përfshinin investitorë nga Kina dhe Lindja e Mesme. Fillimisht, skema e vizave të arta ofronte leje qëndrimi në këmbim të një investimi prej 250 mijë eurosh në pasuri të paluajtshme. Në vitin 2023, pragu u rrit në 500 mijë euro në zonat më të kërkuara, përpara se të ngrihej në 800 mijë euro në vitin 2024. Sipas të dhënave qeveritare, në gusht 2026 shtetasit kinezë zotëronin 12 700 leje qëndrimi për investitorë, ose pothuajse gjysmën e totalit.
Agjentët imobiliarë thonë se po mbërrin një tjetër kategori blerësish ndërkombëtarë: persona që kanë më shumë gjasa të kërkojnë një banesë kryesore ose gjysmë të përhershme dhe, në disa raste, të zhvendosin bashkë me ta edhe biznesin e tyre.
Tërheqja është pjesërisht financiare. Pavarësisht rritjes së çmimeve, agjentët argumentojnë se zona bregdetare e Athinës mbetet relativisht e lirë krahasuar me tregjet e tjera konkurruese të Mesdheut.
“Për momentin, Greqia, veçanërisht zonat e saj bregdetare, ofron çmimin më tërheqës për metër katror në Rivierën Evropiane”, thotë George Ioannou, këshilltar në zyrën private të Engel & Völkers.
Oliver Banks, partner për zhvillimet rezidenciale ndërkombëtare në Knight Frank, është dakord. Çmimet në të gjithë Rivierën e Athinës variojnë nga 6 000 deri në 10 000 euro për metër katror, përgjithësisht më pak se në Barcelonë (10 000 euro për metër katror), Lisbonë (11 000 euro), Romë (13 200 euro), Madrid (15 300 euro) dhe dukshëm më pak se në Paris (23 200 euro), në zonat më të kërkuara të Londrës qendrore (26 000 euro) dhe në Monako (54 000 euro).
“Vendndodhjet kryesore buzë detit, pamjet nga deti, privatësia dhe banesat e gatshme për t’u përdorur janë faktorët kryesorë që përcaktojnë kërkesën”, thotë ai.
Por Savvaidis i Sotheby’s argumenton se çmimi është vetëm një pjesë e tërheqjes. Sipas tij, Athina ndërthur një veçori të pazakontë: është një kryeqytet evropian me një vijë të gjatë bregdetare urbane, rreth 40 kilometra.
“E përbashkëta e të gjithëve është se ata mendojnë që Greqia nuk është një parajsë artificiale”, thotë ai. “Nëse do të donin ndriçimin dhe luksin e Monte Carlos, do të shkonin në Monte Carlo.”
Për një familje që u zhvendos nga Berlini në Rivierën e Athinës një vit më parë, në kuadër të regjimit tatimor non-dom të Greqisë, tërheqja lidhej më pak me taksat dhe më shumë me mundësinë për të pasur një jetë ndryshe. Çifti, që ka dy fëmijë të vegjël dhe kërkoi të mos identifikohej, dëshironte të jetonte pranë detit, por njëkohësisht të kishte në dispozicion lehtësitë e një qyteti të madh, shkolla ndërkombëtare dhe lidhje të lehta transporti me Gjermaninë.
“Donim të përjetonim jetën në Mesdhe”, thotë nëna. “Tani është një moment i mirë, sepse fëmijët tanë janë ende të vegjël.”
Familja zgjodhi të marrë një banesë me qira në vend që të blinte një të tillë, pasi nuk ishte e sigurt se cila lagje do t’i përshtatej dhe sa gjatë do të qëndronte në Greqi. Çifti vlerëson se kostot e jetesës janë rreth 20 për qind më të larta se në Gjermani, kryesisht për shkak të qirasë, energjisë elektrike, shkollimit ndërkombëtar dhe nevojës për të pasur një makinë.
“Këtu duhet të mësohesh pak me faktin se të duhet ta përdorësh makinën shumë shpesh.”
Megjithatë, sipas saj, ky kompromis ia ka vlejtur. “Cilësia e jetës është padyshim më e lartë”, thotë ajo, duke përshkruar fundjavat kur eksplorojnë ishujt pranë dhe kalojnë më shumë kohë jashtë, si familje.
Por oferta e banesave të llojit që kërkojnë këta blerës mbetet e kufizuar.
“Ne jemi një treg shumë i vogël i pasurive të paluajtshme”, thotë Savvaidis. “Natyrisht, ka vend për përmirësim. Por kjo do të ndodhë vetëm përmes zhvillimeve të mëdha ndërtimore.”
Sipas një analize të Financial Times mbi regjistrat e transaksioneve të qeverisë greke, që nga viti 2017 në Glyfada, Voula, Vouliagmeni dhe Vari kanë ndryshuar pronarë më shumë se 4 000 prona rezidenciale. Rreth 1 200 prej këtyre shitjeve janë kryer nga janari 2024 deri në shtator 2026.
Mungesa e banesave të ndërtuara rishtazi është pjesërisht një trashëgimi e krizës financiare dhjetëvjeçare të Greqisë.
“Për 10 vjet ose më shumë, në Greqi nuk u vendos asnjë tullë”, thotë Savvaidis. Kjo ofertë e kufizuar po përplaset tani me kërkesën ndërkombëtare, veçanërisht për pronat me pamje nga deti dhe me sigurinë e shërbimet që blerësit e pasur janë mësuar të kenë në vende të tjera.
Në Apollo Hills, një komunitet i ri rezidencial i rrethuar dhe i kontrolluar në Voula, një apartament me tre deri në katër dhoma gjumi dhe me sipërfaqe 200–250 metra katrorë kushton rreth 2,5 milionë euro, sipas Savvaidis.
Billiri thotë se ndryshimi në tregun e pronave është përshpejtuar ndjeshëm që nga viti 2022. Sipas saj, vëllimi i shitjeve në agjencinë e saj është rritur me 50 për qind, ndërsa çmimet në segmentin e sipërm të tregut janë rritur ndjeshëm.
“10 mijë euro për metër katror nuk është më një pikë referimi”, thotë ajo për apartamentet luksoze në katet e sipërme. Zhvillimet e reja mund të arrijnë çmime prej 15 000–20 000 eurosh për metër katror, ndërsa banesat në disa prej projekteve më ekskluzive mund të shkojnë deri në rreth 30 000 euro për metër katror.
Në Glyfada, apartamenti luksoz Atlantia, me dy kate, tre dhoma gjumi dhe sipërfaqe 276 metra katrorë, me pishinë private, ambiente të përbashkëta mirëqenieje dhe shërbim portieri, është nxjerrë në shitje nga Sotheby’s për 3,4 milionë euro.
Në Vouliagmeni, prona Chrysalis është një shtëpi prej 500 metrash katrorë, shumë pranë detit, me arkitekturë të frymëzuar nga fluturat, mure xhami, kopshte të projektuara, pishinë private, xhakuzi në tarracë, palestër dhe kinema. Ajo është nxjerrë në shitje nga Engel & Völkers për 6,75 milionë euro.
“Kërkesa është për banesa me sipërfaqe 150 deri në 200 metra katrorë, të paktën tre dhoma gjumi dhe pamje nga deti”, thotë Ioannou.
Shumica e klientëve të tij ndërkombëtarë paguajnë me para në dorë, thotë ai, dhe shumë prej tyre preferojnë apartamentet e ndërtuara rishtazi në vend të vilave tradicionale. Ata janë gjithashtu të gatshëm të blejnë prona që janë ende në fazën e projektimit ose ndërtimit. Aktualisht, ai po punon me tre blerës britanikë, secili me një buxhet prej rreth 2,5 milionë eurosh, të cilët dëshironin t’i përfundonin blerjet deri në fund të tetorit, për shkak të shqetësimeve lidhur me detyrimet e tyre tatimore në Mbretërinë e Bashkuar.
Billiri po vëren një ndryshim të ngjashëm.
“Vijnë nga Londra”, thotë ajo për disa nga klientët e saj të fundit, shumë prej të cilëve synojnë “të krijojnë këtu kompanitë e tyre”.
Por jo të gjithë e konsiderojnë Greqinë si një vendbanim të përhershëm.
“Ata kanë përshtypjen se nuk do të qëndrojnë këtu për shumë kohë ose se do të kthehen në Londër”, thotë ajo. Disa po blejnë prona duke pasur parasysh një horizont kohor prej rreth pesë vitesh, duke ruajtur mundësinë për t’u kthyer në Britani nëse rrethanat ndryshojnë.
Ioannou thotë se interes ka edhe nga Australia dhe Lindja e Mesme, ku paqëndrueshmëria gjeopolitike u ka dhënë disa blerësve të pasur një arsye tjetër për të krijuar një banesë në një vend tjetër.
“Ata duan një mundësi të dytë dhe të tretë”, thotë ai.
Mbi transformimin e Rivierës qëndron projekti The Ellinikon, i cili parashikon shndërrimin e ish-aeroportit të Athinës në një zonë të re të gjerë bregdetare, me banesa, hotele, dyqane, ambiente argëtimi dhe një park të madh. Në qendër të projektit është një rrokaqiell i ri rezidencial buzë detit.
“Do të jetë një Dubai i vogël”, thotë Ioannou. “Do të duhen 10 vjet për ta përfunduar.”
Sipas Alex Moulas, drejtorit komercial të projektit, janë shitur rreth 850–900 nga 1 300 njësitë rezidenciale të parashikuara. Blerësit grekë përbëjnë 55 për qind të totalit, ndërsa diaspora greke përbën edhe 20–25 për qind të tjera.
Blerësit ndërkombëtarë, të cilët në vitet e para të projektit përbënin rreth 20 për qind të shitjeve, kanë arritur deri në 40 për qind që nga viti 2023. Në krye janë amerikanët, të ndjekur nga britanikët, gjermanët dhe zviceranët.
Sipas Moulas, rreth një e treta e blerësve synojnë ta përdorin Ellinikon-in si banesë kryesore, një e treta tjetër si shtëpi pushimi, ndërsa pjesa e mbetur po blejnë për qëllime investimi.
Kompania Inspired Education, e cila administron 127 shkolla në gjashtë kontinente, po ndërton një shkollë në këtë zonë, e planifikuar të hapet në shtator 2028.
“Kur fituam projektin, prisnim që shumica e familjeve të ishin greke”, thotë drejtori ekzekutiv Nadim Nsouli. “Por sot po shohim një rritje të numrit të familjeve ndërkombëtare.” Ai tani pret që nxënësit grekë të përbëjnë 60–70 për qind të regjistrimeve.
Megjithatë, sipas Ioannou, pritja për vite me radhë derisa i gjithë projekti Ellinikon të përfundojë nuk ka kuptim për ata që duan të zhvendosen tani. Në vend të kësaj, ata po blejnë në zonat përreth: “Glyfada, Voula, Kavouri”.
Paradoksi është se disa prej cilësive që po tërheqin të huajt e pasur në jug të Athinës – lagjet me ndërtesa të ulëta, kopshtet, afërsia me detin dhe ndjesia se zona mbetet më pak e përpunuar artificialisht sesa resortet e tjera mesdhetare – po ndryshojnë pikërisht për shkak të kërkesës për apartamente të reja.
Për Greqinë, megjithatë, sfida kryesore nuk është thjesht tërheqja e banorëve të pasur, por bindja e tyre për të qëndruar.
“Sa të qëndrueshme janë këto regjime tatimore?” është një nga pyetjet e para që klientët e mundshëm i drejtojnë Filippou-s, menaxheres së pasurisë private. Ajo thotë se lehtësitë gëzojnë mbështetje të gjerë politike, pavarësisht historisë së Greqisë me ndryshime të shpeshta të rregullave tatimore.
Por vetëm lehtësitë fiskale nuk do të mjaftojnë.
“Jemi ende në fazat e para”, thotë Filippou për përpjekjet për krijimin e një industrie ndërkombëtare të shërbimeve financiare. Familjet ndërkombëtare kanë nevojë për banesa, zyra, shkolla dhe shërbime të ngjashme me ato që kanë pasur në vendet e tjera.
“Kjo është ajo që na mungon: më shumë prona të mira për zyra dhe banesa, si dhe më shumë shkolla të huaja”, thotë ajo.
“Gjëja e parë që bën është të shohësh nëse ka një shkollë të mirë, përpara se të vendosësh të zhvendosesh”, thotë Nsouli. Ai përmend Monakon, ku disa familje hoqën dorë nga ideja e zhvendosjes, sepse nuk gjetën vende të lira në shkollat ndërkombëtare.
Për familjen që u zhvendos nga Gjermania, përfitimet tatimore ishin një bonus i mirëpritur, por jo faktori vendimtar.
“Sigurisht që është një përfitim i këndshëm, por jam pothuajse e sigurt se do të kishim zgjedhur përsëri Athinën në vend të, le të themi, Barcelonës”, thotë nëna.
Vendosja në Greqi nuk ka qenë pa vështirësi. Megjithëse është shumë e kënaqur me shkollën e fëmijëve dhe mundësinë për të shkuar lehtësisht te mjekët vendas, ajo e ka pasur të vështirë të përballet me burokracinë greke pa ndihmën e profesionistëve.
Dhe, pavarësisht se e shijon jetën në Rivierë, duke pasur ende familjen në Gjermani dhe duke e pasur të vështirë të mësojë gjuhën, ajo nuk e imagjinon qëndrimin në Greqi për një kohë të pacaktuar.
“Ka më shumë gjasa të jetë një eksperiment tre deri në pesëvjeçar sesa një zhvendosje e përhershme”, thotë ajo.
Ndërkohë, për Papadopoulou-n, banoren e Glyfada-s, ndryshimet në Rivierë janë më të përhershme. Vilat që ajo fotografon po zhduken, duke marrë me vete edhe një mënyrë jetese që dikur përcaktonte karakterin e lagjes.
“Të gjitha ato histori që dëgjoja nga prindërit e mi, se kujt i përkiste secila shtëpi verore dhe si jetonin njerëzit, po shkatërrohen brenda një çasti.”
VINI RE: Ky material është pronësi intelektuale e Financial Times
